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高铁站选址:严控高铁地产和地方债务风险

2018-5-15 12:00:00  来源:新浪乐居  我要评论

 

  “个别地方高铁车站周边开发建设存在初期规模过大、功能定位偏高、发展模式较单一、综合配套不完善等问题,潜藏着一定的社会经济风险。”5月7日,国家发改委、自然资源部、住建部、中国铁路总公司联合印发的《关于推进高铁站周边区域合理开发建设的指导意见》(下称《意见》)指出。

  为了解决上述问题,《意见》提出了多个重点任务,包括“新建车站选址尽可能在中心城区或靠近城市建成区”“坚决防控单纯房地产化倾向”“切实防范高铁车站周边开发建设带来的地方政府债务风险”等。

  据不完全统计,截至 2017 年 4 月,中国已建成高铁站数量达到516 座,一个城市有多个高铁站的现象并不少见。“现在国家级别的、跨省的、主要干线的高铁站基本建完了,剩下的基本是城际铁路,希望以后能够改掉高铁站建在郊区的问题。”西南交通大学交通运输与物流学院副教授朱志国对时代周报记者表示。

  高铁站选址尽可能靠近城区

  2016年7月,国家发改委公布了《中长期铁路网规划》(2016?2025年),之前“四纵四横”的铁路规划变更为“八纵八横”,实现省会城市高速铁路通达、区际之间高效便捷相连。

  作为“八纵八横”铁路网中“第一纵”沿海铁路大通道的重要组成部分,广东省境内的江湛铁路今年年中即将建成通车,开平南站是其中的一个新建车站。

  从去年7月开工建设至今,开平南站的主体工程已基本完成,目前尚未正式投入使用。近日,时代周报记者前往开平南站采访时了解到,车站距离开平市区约5公里。作为车站的施工单位,广州建筑股份有限公司总工程师张国忠对时代周报记者表示,目前车站所处的位置是台山和开平的结合部,人流和客流量都非常的大。

  据当地媒体报道,此前,高铁车站曾选址在距离开平市区较远的地方,但考虑到对于当地经济拉动作用不大,市民乘车不方便等原因,才发生了变化。

  此次发布的《意见》也提出,要合理确定高铁车站选址和规模。新建铁路选线应尽量减少对城市的分割,新建车站选址尽可能在中心城区或靠近城市建成区,确保人民群众乘坐高铁出行便利。

  然而,并非所有的高铁车站都靠近中心城区。事实上,经常要去广州南站坐高铁的乘客也有类似的体验。

  “高铁的建设大大压缩了城市之间的距离。但是随着城市规模的扩张,从高铁站到城市内部的距离变大。如果配套的基础设施跟进不足,高铁站换乘不够高效,就导致了时间大大地延伸。”国家发改委城市中心交通规划院院长张国华对时代周报记者表示,要解决这个问题,需要高铁站更好地与城市的基础设施网络相结合。

  “高铁站的选址跟城市的整体布局、功能区的设置、人口居住的分散程度都有关。”中国社会科学院城市与环境研究所副研究员单菁菁对时代周报记者表示,高铁车速快,如果穿过城市中央,会把城市一分为二。人流的穿行也会影响高铁运行,带来安全隐患。“一般高铁站会设置在城市的边缘,尽可能减少对城市整体运行的影响。”单菁菁认为,此次出台的《意见》建议高铁站尽可能靠近城区,主要是因为目前很多城市的中心城区依然是人口聚集的主要地区,也是交通出行的集中地。高铁又是以人流运输为主。如果高铁站设置较远,人们在搭乘高铁时,路上还有更多的出行需求。为了减少这种交叉混乱,把高铁站设置在更接近人口集中区,对于城市来说是更经济,也让大家感觉更方便。

  朱志国也认为,对中小城市来说,高铁毕竟是为人们出行服务的行业,关键还是人流和产业布局能不能引导过去。他表示,中小城市如果人口增长不快,城市规模扩张慢,高铁站应该尽量选在中心城区或靠近城市建成区,方便人们的出行。而以商业为主的城市可能人口聚集快一些,城市的规模增长也快一些,市区的土地紧缺,价格相对较贵,可以适当远离城市,但需要有完善的公共交通,否则无法吸引客流。

  严控高铁地产

  高铁的迅猛发展造就了高铁经济,其中房地产则成为高铁经济的直接受益者。

  宝能集团高级副总裁余英曾在公开演讲中表示,影响到未来房企在中国投资拿地,最重要的一点就是高铁城市年的到来。“未来米字形高铁网交会的几个城市将会是经济巨大发展的点,房企应该引起重视。”

  绿地是最早预见 “高铁经济”能产生巨大效应房企之一,早在2013年就将投资开拓高铁枢纽项目作为转型发展新动力,先后在南京、郑州、长沙、武汉、济南、合肥等高铁核心地块进行投资。开发了诸如徐州绿地高铁东城、郑州绿地站前广场、济南绿地缤纷城等高铁项目。进入2017年,绿地集团高铁开发战略不断加码。先后拿下重庆万州、广东阳江、湖南株洲、安徽宿州等地高铁板块的核心地块。“谁先融入高铁经济,谁就掌握了未来前行的话语权。” 绿地安徽房产事业部副总经理李煜说道。

  另一家积极参与高铁新城建设的企业是华夏幸福,与绿地有所区隔的是,华夏幸福通过PPP模式,完善高铁新城的建设运营。华夏幸福相关人士向时代周报记者表示,开发区建设不能等同于地产,更主要的是产业导入,地产只是城市的一个配套。

  高铁经济的发展引得各大房企纷纷围着高铁盖楼。一方面,各个高铁盘如雨后春笋般拔地而起。另一方面,高铁周围出现大量闲置项目。

  广东省城乡规划设计研究院总规划师马向明向时代周报记者表示,高铁周围区域发展遇冷跟产业布局相关,任何新区的建设、成熟都需要一个过程。而日后随着产业的进入,商务区将得到有效发展。

  与此同时,随着各大房企的云集,高铁站附近的地价也在节节攀升。例如淄博市,受益于高铁的开通,2016-2017年期间,房价整体涨幅超过50%,其中高铁片区涨幅接近翻倍。

  佛山西站作为佛山大型重要交通枢纽。自建设以来,周边房价已有了明显上涨。据统计,佛山西站半径10公里内,已经遍布了近50个楼盘项目,离西站最近的板块,房价已经由之前的9开头升到14000/平方米均价。

  此次,《意见》提出了坚决防控单纯房地产化倾向,大城市高铁车站周边可研究有序发展高端服务业、商贸物流、商务会展等产业功能,中、小城市高铁车站应合理布局周边产业,稳妥发展商业零售、酒店、餐饮等产业功能。

  上海易居房地产研究院副院长杨旭红表示,意见的出台将对房地产企业在高铁区域的开发模式产生影响,今后单一的房地产开发将逐渐消失,取而代之的商业综合体或复合业态。 易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进也向记者表示,指导意见的出台,主要在于防止高铁新城开发无序以及盲目扩张,各区域应该结合自身发展特点,坚持“先规划后开发”思路。同时房企也应该调整运营思路,从单纯的地产开发向商业综合体转换。

  “以前很多高铁新城或新区,是以工业园区为主体,不太关注配套设施和公共服务。”张国华认为,高铁车站的选址特别强调要与城市的发展方向、产业布局、空间结构的高效结合。铁路方面,在选线时,要考虑整条线路的布局、设站,与城市的发展相结合。“过去,铁路和地方政府都是各做各的。今后两者要相向而行,才能真正地把城市发展好。”张国华说道。

  2013-2017年,全国铁路完成固定资产投资3.9万亿元,新增铁路营业里程2.94万公里,其中高铁1.57万公里,是历史上铁路投资最集中、强度最大的时期。2018年全国铁路固定资产投资仍保持在7320亿元的规模。

  下一步,高铁的发展情况会如何呢?单菁菁表示,在交通网络中,最先布局的是中心城市,因为它能够辐射更大的面。随着网络越来越密集,更多的是补齐缺失的点。“这个点,有可能是中小城市,也有可能是以前没有覆盖到的一些大城市。

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